Aynı parayla iki yolu karşılaştırın: ev alıp kredi ödemek mi, kirada kalıp farkı yatırmak mı? Araç her yıl sonundaki net varlığı hesaplar ve iki senaryonun eşitlendiği başa baş yılını bulur.
Karşılaştırma tek bir kurala dayanır: iki senaryo aynı parayla başlar. Ev alan kişi peşinat ve alım masraflarını öder; kirada kalan kişi aynı tutarı yatırıma koyar. Sonra her ay, hangi tarafın nakit çıkışı düşükse aradaki farkı o taraf yatırır.
Ev sahibinin net varlığı ev değeri − kalan kredi borcu, kiracının net varlığı ise yatırım havuzudur. Kredi bitince ev sahibinin gideri kiradan düşeceği için o da yatırım yapmaya başlar — bu detay çoğu hesaplayıcıda atlanır ve uzun vadede sonucu belirgin biçimde değiştirir.
Varsayılanlar canlı TCMB/TÜİK verisinden gelir; hepsini kendi durumunuza göre değiştirebilirsiniz.
Karşılaştırma süresi
| Yıl | Ev değeri | Kalan borç | A) Ev alma | B) Kirada | Fark |
|---|---|---|---|---|---|
| — | |||||
Taksit ve kalan borç, Konut Kredisi Hesaplayıcı ile aynı anüite motorundan gelir. Varsayılan kira artışı TÜFE 12 aylık ortalaması (TBK m.344), kredi ve mevduat faizi TCMB akım verisidir (Temmuz 2026). Sonuç varsayımlara dayalı bir projeksiyondur; yatırım tavsiyesi değildir.
Dört adımda hesaplama:
Ev alan peşinat + tapu harcı + ekspertizi öder. Kirada kalan tam olarak aynı tutarı yatırıma koyar. Karşılaştırma bu eşitlikle başlar.
Ev sahibi: taksit + emlak vergisi + sigorta/bakım. Kiracı: o ayın kirası. Nakit çıkışı düşük olan taraf aradaki farkı yatırım havuzuna ekler.
Kira her yıl kira artış oranıyla, ev değeri değer artış oranıyla büyür. Kalan kredi borcu amortisman akışından hesaplanır; kredi bitince taksit sıfırlanır.
A = ev değeri − kalan borç + yatırım havuzu. B = yatırım havuzu. İlk kez A ≥ B olan yıl başa baş yılıdır.
Hayır. Sonuç, girdiğiniz varsayımlara (ev değer artışı, kira artışı, yatırım getirisi) tamamen bağlı bir projeksiyondur. Bu üç varsayımdan biri değiştiğinde kazanan senaryo değişebilir. Araç size 'al' ya da 'kirala' demez; varsayımlarınızın matematiksel sonucunu gösterir. Yatırım tavsiyesi değildir.
Kredi bittikten sonra ev sahibinin aylık nakit çıkışı sadece emlak vergisi, sigorta ve bakıma iner; bu tutar kiradan düşük olduğu için ev sahibi aradaki farkı yatırmaya başlar. Araç bunu otomatik yapar. Çoğu hesaplayıcı bu detayı atlar ve kredi bittikten sonraki yılları ev sahibinin lehine eksik hesaplar.
Bu durumda fark tersine döner: yatıran taraf kiracı değil ev sahibi olur. Araç iki yönü de simetrik ele alır — hangi tarafın aylık nakit çıkışı düşükse aradaki farkı o taraf yatırır. Böylece karşılaştırma iki senaryoda da aynı toplam bütçeyle yapılır.
Evet, karşılaştırmanın adil olması için şart. Ev alan kişi peşinatı ve alım masraflarını (tapu harcı, ekspertiz vb.) öder; kirada kalan kişi ise tam olarak aynı tutarı (peşinat + masraflar) yatırıma koyar. Aksi halde kiracıya haksız bir başlangıç avantajı verilirdi.
Aracın varsayılanı son 5 yılın ortalama TÜFE'sidir; yani 'ev, enflasyon kadar değerlenir' varsayımı. Konut fiyatları dönem dönem enflasyonun çok üstünde veya altında seyredebilir. Uzun vadeli projeksiyonlarda enflasyona yakın bir oran temkinli bir başlangıçtır; iyimser/kötümser senaryoları da denemenizi öneririz.
İki senaryonun net varlığının eşitlendiği yıldır. O yıldan sonra ev alma senaryosu öne geçer. Seçtiğiniz süre içinde eşitlenme olmuyorsa araç bunu açıkça söyler — bu, o varsayımlarla kirada kalıp yatırım yapmanın daha avantajlı kaldığı anlamına gelir.
Kira gelir vergisi (ev sahibi olmadığınız için yok), taşınma maliyetleri, kiracının ev bulma riski, evin likidite riski (hızlı satılamaması), satış anındaki masraflar ve emlakçı komisyonu, ayrıca oturduğunuz evin size sağladığı güvence gibi parasal olmayan faktörler modele dahil değildir. Ayrıca yatırım getirisi vergi öncesidir; mevduat gibi araçlarda stopaj sonrası getiri daha düşük olur.